Как снизить проценты по ипотечному кредиту.
Как снизить проценты по ипотечному кредиту.
1050 Автор: Дмитрий Калинин

Снизить процентную ставку по ипотечному кредиту можно. Не только на этапе оформления сделки, но и в процессе обслуживания долгового обязательства. Вариантов для этого достаточно много. Некоторые из них применяются по желанию заемщика. Другие используются по факту соответствия тем или иным условиям.

Снижение процентов по ипотеке в процессе ее оформления

Уменьшение ставки без инициативы заемщика

Некоторые банки готовы предоставить определенным категориям клиентов более лояльные условия. В частности, и по проценту. Фактически, влиять на эту скидку клиент не может. Она предоставляется по соответствию тем или иным требованиям. Зачастую такими снижениями являются:

  • За соответствие определенной категории трудоустройства. Например, к бюджетникам, силовым органам и т.п. В основном скидка составляет 0,5% годовых. В редких случаях может превышать этот показатель.
  • Действующим клиентам, получающим доход на счет банка, где оформляется ипотека. Либо на счета партнерских кредитных организаций. Таким доходом может быть заработная плата или пенсионные отчисления. Скидка зачастую находится на уровне 0,5-1% годовых.
  • Зарекомендовавшим себя с положительной стороны заемщикам. То есть уже погашавшим кредиты в этом же банке без просрочек. Снижение зачастую составляет 0,25%. Реже – 0,5% годовых.
  • Соответствие социальной категории граждан. Наиболее часто встречается скидка так называемым молодым семьям. Ее размер составляет 0,5-1,5% годовых. К данной категории относятся граждане Российской Федерации, официально находящиеся в браке. Одному из супругов должно быть не более 35 полных лет. Зачастую выдвигается требование по воспитанию как минимум одного ребенка.

Могут встречаться другие варианты скидок. Более узконаправленные. Например, для сотрудников определенного предприятия. Либо покупке квартиры в здании, возведенном застройщиком-партером банка.

Уменьшение ставки по инициативы заемщика

Распространено четыре варианта снижения процента за счет самостоятельного выбора клиента дополнительных опций.


Единоразовая комиссия

Клиент в процессе оформления сделки оплачивает банку определенную часть суммы кредита. Зачастую 1-4% от объема выдаваемых в долг средств. За это коммерческая структура предоставляет скидку по процентной ставке на весь период действия ипотеки. В основном 0,5-1,5% годовых. Если выплачивать займ без досрочного погашения, то применение единоразовой комиссии приносит значительную выгоду клиенту.


Например, оформляется 1 000 000 рублей на 20 лет под 11% годовых. Схема погашения аннуитетная. Итоговая переплата – 1 477 252 рубля.

Если клиент использует единоразову комиссию в 4% для скидки по ставке на 1,5% его итоговая переплата составит – 1 277 115 рублей. С учетом комиссии в начале сделки, равной 40 000 рублей.

Соответственно выгода заемщика достигнет чуть более 200 000 рублей.


Если клиент заведомо знает, что погасит ипотеку значительно раньше срока, то такой подход в большинстве случаев будет невыгодным. В то же время, каждый случай индивидуален. Требует отдельного расчета.


Заключение договоров страхования

Титульная страховка, применяемая на вторичном рынке недвижимости, не может быть обязательной. Также обусловливать выдачу займа банк не имеет права наличием личного страхования заемщика. Приобретение этих услуг позволяет клиенту снизить процентную ставку. Если такой вариант предусмотрен программой кредитования.


Здесь может применяться два варианта скидки. Первый – за каждый отдельный договор. В основном по 1-1,5% годовых. Второй – за комплексное страхование. Зачастую 2-4% годовых. В таком случае, при отсутствии хотя бы одного варианта страховки скидка полностью исключается.


Повышенный первоначальный взнос

В некоторых случаях банки предоставляют скидку клиентам, которые за счет собственных средств оплатили значительную стоимость ипотечной недвижимости. В основном таким взносом считается 50% и более от цены жилья. Хотя в большинстве предложений данное действие нивелирует обязанность подтверждать доход.


Применение дополнительных опций

Наиболее распространен вариант заключения соглашения о ежемесячном предварительном внесении средств. В основном за 10-15 суток до граничной даты оплаты. То есть заемщик обязан обеспечить на счете сумму, не менее обязательного платежа, в банке заранее, а не в соответствии с графиком. Скидка за данное обязательство может варьироваться в пределах 0,5-2% годовых.

Надбавки к процентной ставке

Непосредственно заемщик может повлиять и в обратном направлении – увеличить ставку. Так же, либо собственными действиями, либо по факту тех или иных условий. Наиболее распространены три варианта повышения процента.

  1. Для граждан, получающих основной доход как индивидуальные предприниматели (ИП) или собственники/совладельцы бизнеса. Зачастую набавка составляется 1-1,5%.
  2. За отказ от подтверждения дохода или предоставления другого варианта справки об уровне заработной платы, отличающейся от государственного образца (2-НДФЛ). Если такая возможность предусмотрена программой кредитования. В основном набавка достигает 1-2% годовых.
  3. Отклонение объекта недвижимости от стандартов банка. Чаще всего это относиться к незарегистрированной перепланировке. При более значительных несоответствиях коммерческая структура отказывается от кредитования такого объекта.

Снижение процентов по ипотеке в процессе ее погашения

Выполнение условий ипотеки

При выполнении определенных требований банка в процессе обслуживания долга клиенту снижается ставка. Это применяться по профильным программам. В двух случаях.

  1. Подтверждение целевого использования заемных средств. Уменьшение может составлять 1-3% годовых.
  2. Используется по ипотечному кредитованию с залогом имеющейся недвижимости. Применение полученных от банка денег четко определено. Зачастую – ремонт. То есть клиенту выдается ипотечный займ. Его цель указывается в заявке. После документального подтверждения применения денег именно в том направлении, для чего они брались, банк снижает ставку на заранее согласованный уровень.

  3. Введение недвижимости в эксплуатацию.
  4. Применяется в ипотечном кредитовании долевого участия. То есть на этапе строительства недвижимости. Как только здание сдается застройщиком, и заемщик оформляет право собственности на жилье, он может предоставить в банк все необходимые документы. В частности, свидетельство о праве собственности кредитуемой жилплощади. После этого банк снижает ставку. Зачастую на 1-1,5%. В зависимости от условий договора займа.

Реструктуризация ипотеки

Реструктуризации в ипотечном кредитовании может применяться для идентичных целей, как и в потребительском займе. То есть и для снижения ставки. Для этого необходимо обратиться с соответствующим запросом к своему кредитору. Текст обращения составляется в свободной форме.

Передаваться заявление может непосредственно в отделении банка, по почте, либо через удаленные каналы обслуживания. Рассмотрение запроса зачастую занимает 30 суток. После его рассмотрения кредитный комитет принимает решение о возможности снижения процентной ставки, и уведомляет о нем заемщика. При положительном исходе зачастую заключается дополнительное соглашение к кредитному договору. Также составляется новый график платежей.

Обязательными условиями для наличия шансов применения этого варианта являются:

  • Качественное обслуживание задолженности. Желательно, чтобы заемщик вообще не допускал нарушения графика платежей. При наличии текущей просрочки шансов на одобрение запроса нет. Поэтому в процессе рассмотрения обращения вносить ежемесячные платежи в полном объеме необходимо.
  • Долгосрочный период выплаты займа. Оформив ипотеку полгода тому назад, реструктуризировать ее с применением уменьшения процента не удастся. Для наличия шансов на одобрение обращения, выплата должна производиться минимум полтора-два года.
  • Значительное изменение в условиях кредитования. Вероятность снижения ставки есть, если договор оформлен под значительно больший процент, чем банк выдает ипотеку на текущий момент. Разница должна составлять хотя бы 3-4% годовых.

Реструктуризация – это право поощрить своего надежного заемщика. Использовать его или нет – решение исключительно банка. Заставить изменять условия ипотеки кредитора никто не может. Поэтому обращаться стоит, но необходимо всегда быть готовым к отказу.

Рефинансирование

Одним из важных преимуществ перекредитования является возможность уменьшения процентной ставки. Это относиться и к ипотечным займам. Правда, с одним важным нюансом. Предварительно необходимо рассчитать факт наличия выгоды.

Экономия на итоговой переплате по процентам, при переоформлении ипотеки в другом банке, может быть нивелирована расходами для осуществления этого процесса. В частности, может потребоваться оплата оценки недвижимости. В любом случае необходимо будет переоформление ипотеки с оплатой госпошлины за снятие обременения и внесение в госреестр нового договора. Также необходимо переоформление страховки. Выгодополучателем должен быть новый банк.

Дополнительно стоит учитывать, что итоговая переплата основывается не только на процентной ставке. Например, заемщик может понести значительные потери после рефинансирования при переходе с дифференцированного графика погашения на аннуитетный. Применение равных платежей предусматривает большую итоговую переплату.

В связи со всеми этими нюансами предварительный индивидуальный детальный расчет – обязательное условие перед применением рефинансирования. Важно не только получить финансовую выгоду от перекредитования. Также стоит учитывать, что физические затраты на оформление сделки должны окупаться значительным сокращением переплаты.

Тест: Как снизить проценты по ипотечному кредиту.
Вопрос 1 из 4
Внесение единоразовой комиссии при оформлении ипотеки будет выгодным для заемщика?
Тест: Как снизить проценты по ипотечному кредиту.
Вопрос 2 из 4
Могут ли титульное и личное страхование, приобретаемые за счет заемщика, изменить процентную ставку по договору ипотечного кредитования?
Тест: Как снизить проценты по ипотечному кредиту.
Вопрос 3 из 4
Как могут применяться надбавки и снижения по процентной ставке при оформлении ипотеки?
Тест: Как снизить проценты по ипотечному кредиту.
Вопрос 4 из 4
Какие инструменты позволяют уменьшить процентную ставку по ипотеке в процессе ее погашения?
введите символы

сменить картинку