Ипотечный кредит регулируется профильным Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года. Он располагает своими тонкостями и нюансами, значительно отличающими его от потребительского займа. Поэтому подход к выбору ипотеки должен быть профильный. С особым вниманием к ряду важных моментов.
Иерархия банков для консультации
В зависимости от разнообразных условий кредиторы предоставляют определенные льготы заемщикам. Из-за этого существует последовательность банков, в которые стоит обращаться для консультации. Хотя в итоге клиент должен ознакомиться с предложениями всех доступных кредиторов.
1. Банк-партнер заемщика.
Для своих зарплатных клиентов, вкладчиков, заемщиков, своевременно выплативших предыдущие кредиты, коммерческие структуры часто предоставляют определенные льготы. Они могут проявляться не только в более комфортном оформлении. Например, меньший комплект документов. Или сокращения уровня первоначального взноса. Также используется снижение процентной ставки.
2. Банк-партнер застройщика.
Подходит клиентам, желающим приобрести жилье в новостройке. Кредиторы с застройщиками часто создают общие ипотечные программы. По ним в основном применяется сниженная процентная ставка. Зачастую на 2-4% годовых меньше, чем по стандартным условиям.
3. Рекомендованные банк.
Рекомендация той или иной коммерческой структуры может поступить с любой стороны. Родственников, знакомых, коллег по работе и т.п. Преимущество этим банкам предоставляется из-за возможности детального ознакомления с фактическим качеством работы. В частности, консультации, наличия «подводных камней» в программах кредитования и т.д.
4. Все остальные, доступные для оформления ипотеки банки.
Консультироваться необходимо во всех кредитных организациях региона. В некоторых случаях могут предоставляться максимально выгодные условия. Например, в коммерческой структуре, в отделение которой человек ни разу даже не заходил. Ипотека долгосрочное долговое обязательство. Его оформление должно проходить на максимально выгодных условиях.
Выбор кредитора
Особое внимание уделяется надежности банка. Взаимоотношения с ним будут установлены на длительный период. В основном на 15-20 лет. В случае возникновения финансовых проблем у кредитора, заемщик также испытывает значительные неудобства.
Например, при отзыве лицензии у банка. В таком случае необходимо постоянно отслеживать актуальность реквизитов. Изначально установленных временной администрацией, а затем ликвидатором. Оплату, в большинстве случаев, приходится производить через сторонние банки. Это влечет дополнительные комиссии. Схожие проблемы с увеличением переплаты могут возникнуть при закрытии отделения кредитора в населенном пункте клиента. Зачастую офис закрывается из-за финансовых сложностей.
Надежными банками можно считать 10 системно значимых кредитных организаций. Их перечень ежегодно определяет Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ). Эти коммерческие структуры, даже при финансовых сложностях, вероятнее всего, будут подвержены санации (оздоровлению). Все остальные кредитные организации не застрахованы от отзыва лицензии и дальнейшего банкротства.
Например, ежегодно Центробанк отзывает лицензии у банков, входивших в 50 крупнейших кредиторов России. В частности, Российский кредит, Внешпромбанк, Татфондбанк. Дополнительно, последний был социально значимым для Республики Татарстан.
Определение итоговой переплаты по ипотеке
В отличие от потребительского кредитования, ипотека по данному параметру никак не регулируется. Каждый участник рынка сам формирует полную стоимость своего продукта. Это обязует клиента детально изучать все доступные предложения. Рассчитывая ориентировочный итоговый уровень переплаты на этапе выбора программы.
Для определения выгодной ипотеки потребуется получить общую сумму расходов на:
- Переплату по процентам, начисляемым за использование заемных средств;
- Оплату страховой премии;
- Дополнительные расходы.
Процентная ставка
Стандартная практика формирования процентной ставки предусматривает использование:
- Базового уровня.
- Надбавок.
- Скидок.
Применяется в случае оформления ипотеки на стандартных условиях. Без учета изменений за счет возможных дополнительных платных опций или личных параметров заемщика.
Повышение базовой ставки применяются зачастую по кредитованию строящейся недвижимости до момента ее сдачи в эксплуатацию (в среднем увеличивается на 1-1,5%), предоставления справки о доходах по форме банка вместо государственного образца (в среднем 0,5%) и т.д.
Зачастую снижение процентной ставки происходит при уплате единовременной комиссии в банк в процессе оформления сделки (можно уменьшить на 1-3%), получения дохода на счет в банке-кредиторе (0,5-1%) и т.п.
Важно предварительно ознакомиться со всеми надбавками и скидками. Они могут иметь значительное влияние на итоговый размер ставки. Стоит самостоятельно ориентировочно рассчитать процент, принимая во внимания эти изменения. Полученный показатель будет одним из основных для дальнейшего определения наиболее выгодного предложения.
При расчете процентной ставки важно уточнить возможность суммирования надбавок и скидок. Например, в некоторых банках допускается любое применение этих нюансов к одному клиенту. У других кредиторов, возможно использование только одного варианта снижения ставки.
Страховка
В зависимости от программы, может потребоваться оформление трех страховых договоров:
1. Страхование непосредственно залога.
Требование обязательного приобретения данного типа дополнительной услуги банком является полностью законным. Соответствует профильному ипотечному Федеральному закону. В частности, статье 31.
2. Титульного страхования.
Применяется при кредитовании вторичного рынка. Направлено на предотвращение финансовых потерь по рискам, связанным с возможной подделкой продавцом недвижимости документов, удостоверяющих право собственности. При отказе от данного типа страховки зачастую предусмотрено повышение процентной ставки. В среднем на 1-2% годовых.
Достаточно использовать на протяжении первых трех лет кредитования. Далее наступает срок исковой давности. Предыдущий владелец недвижимости не сможет предъявить какие-либо претензии заемщику. Смысл титульного страхования теряется. Поэтому оформление данного договора на протяжении трех лет более выгодно, чем повышение ставки за отказ от него на весь срок ипотеки.
3. Личное страхование заемщика.
Не может являться обязательным условием оформления ипотеки. То есть покупается исключительно по собственной инициативе клиента. В банках распространено повышение ставки при отсутствии данного типа страховки. Зачастую на уровне 1-2% годовых. В большинстве случаев стоимость услуги меньше, чем увеличение переплаты за надбавку при ее отсутствии. Поэтому личное страхование чаще оформляют, чем отказываются.
Предварительно важно уточнить допустимые страховые компании. В каждой стоимость может отличаться. При соответствии требованиям банка нескольких организаций можно выбрать ту, у которой наименьшая цена услуг. В некоторых ситуациях, применяется заключение всех трех договоров в разных страховых. То есть оформляется каждый тип по самой низкой стоимости.
Дополнительные расходы
Важно детально проконсультироваться о сопутствующих тратах. В большинстве случаев они касаются факта оплаты покупки недвижимости продавцу. Например, комиссии за снятие наличных со счета для выдачи займа или их перевода на счет продавца. Эти расходы значительны. В среднем 0,5-1,5% от суммы операции. Соответственно, от общего объема оформляемой ипотеки.
Отказаться от подобной комиссии в качестве навязывания дополнительной услуги не удастся. Выдача заемных средств осуществляется на специально открытый счет клиента бесплатно. Дальнейшее их перенаправление является отдельной услугой. Значит может предусматривать комиссию.
Сотрудники консультационных центров редко сразу уведомляют потенциальных заемщиков о подобных дополнительных расходах. Зачастую детальное ознакомление с ними – инициатива самого клиента. Поэтому стоит дотошно расспрашивать консультанта о всевозможных тратах.
Итоговый выбор по переплате
Окончательный выбор ипотечной программы должен основываться на комплексной оценке вышеуказанных основных статей переплаты. Также во внимание принимается возможность выбора между аннуитетной и дифференцированной схемой погашения. Вторая, с постоянным уменьшением ежемесячных платежей, предусматривает меньшую итоговую переплату. При возможности, стоит выбирать именно ее.
Собственные накопления
Клиенту может потребоваться наличие личных денег для оплаты трех нюансов, связанных с оформлением ипотечного кредита.
Первоначальный взнос
Часть стоимости недвижимости, которую клиент оплачивает за счет собственных накоплений. Зачастую составляет 10-15% от цены жилплощади. В отдельных случаях может не требоваться.
- Профильные программы без первоначального взноса.
- Программы с возможностью замещения первоначального взноса материнским капиталом.
Встречаются редко. В единичных банках. Зачастую по предложениям, которые создаются совместно с определенными застройщиками.
Также достаточно редкие предложения. В основном применяется сокращение объема первоначального взноса, при оплате его части средствами маткапитала.
Например, взнос 15% от стоимости недвижимости. 2/3 его объема может быть погашено средствами господдержки. Оставшиеся 5% цены жилья все равно должно быть внесено за счет личных накоплений.
Дополнительно стоит учитывать, что данный вариант доступен не всем гражданам. Необходимо располагать сертификатом на материнский капитал.
Оформление сделки
Для оформление ипотечной сделки как минимум потребуется:
- Воспользоваться услугами нотариуса (заключение договора купли-продажи);
- Оплатить госпошлину за регистрацию права собственности недвижимости.
Практически всегда эти расходы возлагаются на заемщика. В редких случаях их может взять на себя банк. Зачастую в рамках каких-либо акций. Поэтому они не имеют влияния на выбор программы кредитования. Их необходимо учитывать для достаточности собственных накоплений.
Стоимость услуг нотариусов практически у всех идентична. Зависит от цены приобретаемой недвижимости. Также одинаковая госпошлина. Ее размер отличается по типу жилплощади.
- На регистрацию ипотечного договора потребуется потратить 1000 рублей.
- Для регистрации договора долевого участия (недвижимость на этапе строительства) – 350 рублей.
- При покупке вторички или ввода в эксплуатацию жилплощади – 2000 рублей.
- Внесение изменений в ЕГРП – 350 рублей.
Оценка
В случае приобретения вторичной недвижимости или у неаккредитованного застройщика потребуется оплатить экспертную оценку. Практически всегда эти расходы возлагаются на заемщика. Важно, чтобы отчеты компании принимались выбранным кредитором. Стоимость данной услуги колеблется в пределах 6-10 тыс. рублей. В редких случаях может оплачиваться банком. Либо проводиться его внутренним структурным подразделением.
Особого влияния на итоговую переплату не имеет. Поэтому на выбор не влияет. Важно обеспечить необходимую сумму в наличии. При оплате услуги или проведении самим банком, средства можно использовать для частичного досрочного погашения.
Влияние на стоимость оценки в основном имеет четыре фактора:
- Месторасположения объекта недвижимости;
- Тип недвижимости (квартиры зачастую обходиться оценить дешевле, чем частные дома, таунхаусы и т.п.);
- Банк, для которого проводиться оценка (для партнерских кредиторов цена может быть снижена);
- Сроки выполнения работы (чем быстрее необходим отчет, тем дороже он будет).
Основные требования банка
Важно, чтобы заемщик соответствовал основным требованиям кредитной организации. В частности, возрасту, трудовому стажу (общему и на последнем месте работы), минимальному уровню доходов и т.п. Предварительно необходимо ознакомиться с требуемым комплектом документов. Все они в обязательном порядке должны быть предоставлены.
Несоответствие хотя бы одному из условий приводит к автоматическому отказу. Это же происходит и при отсутствии хотя бы одного обязательного документа. Негативное решение с причиной заноситься в кредитную историю. Получить займ в дальнейшем становиться более проблематично. Новый банк может воспринимать такой подход как безответственность заемщика.
Посредством некоторых нюансов в основных требованиях есть вероятность повысить шансы на получение положительного решения. Либо найти более выгодное предложение.
Регистрация
Стоит понимать, что банки могут заключать сделки не только по месту прописки заемщика. Возможно предоставление ипотеки по месту нахождения недвижимости. Если это не один регион, то география поиска кредитной программы может расширится. То есть стоит проверять предложения банков по месту регистрации клиента, и по месту нахождения будущего залога.
Созаемщики
Солидарно ответственные участники сделки с заемщиком перед банком по своевременному и полноценному исполнению долгового обязательства. Проще говоря, для кредитора это те же заемщики. От них может требоваться внесение ежемесячного платежа, выполнения условий по страхованию, применение мер в исполнительном производстве и т.п.
Практически всегда их доход учитывается при расчете максимальной суммы займа. По этой причине привлечение созаемщиков увеличивает шансы одобрения заявки. Например, в случае недостаточности зарплаты самого заемщика по стандартам банка для оформления необходимой суммы ипотеки.
