Ипотечный договор и все дополнительные к нему соглашения не имеют более или менее важных нюансов. Практически каждое слово может играть значимую роль. В то же время существует ряд деталей, требующих к себе пристального внимания со стороны заемщика. Они зачастую определяют основные условия долговых взаимоотношений.
Понятия и определения
Непосредственно ипотечный договор является документом, удостоверяющим передачу недвижимость в залог банку в качестве обеспечения по долговому обязательству. Параллельно с ним в обязательном порядке заключается кредитный договор. Именно он в основном и определяет нюансы погашения займа.
Достаточно большое количество граждан не разделяют эти понятия. Опираясь на практику, такой подход логичен. Без кредитного соглашения не может быть подписан ипотечный договор. Поэтому нюансы обоих этих документов стоит рассматривать параллельно. Ведь они совместно определяют обязанности сторон сделки, и условия их дальнейших взаимоотношений.
Сумма, срок и ставка
Основные условия долгового обязательства всегда указываются в договорах, заключенных в процессе оформления ипотеки. Важно ознакомиться с ними. Убедиться в соответствии прописанных параметров с предварительно озвученными. При каких-либо расхождениях сотрудник банка обязан переделать соглашение.
Возможные нюансы по сумме
Сумма кредита должна соответствовать объему денежных средств, необходимых для оплаты остатка стоимости приобретаемой недвижимости. В некоторых ситуациях банки включают страховую премию за первый год в основной долг. Без предварительного согласия клиента.
При наличии собственных средств на оплату данной услуги стоит избегать ее включения в кредит. Иначе увеличивается переплата. За счет большего объема начисленных процентов за использование заемных средств. Они рассчитываются напрямую от объема основной задолженности.
Идентичный подход должен применяться и по другим комиссиям. Для их оплаты стоит использовать собственные накопления.
Нюанс по сроку
Проверка срока кредитования у некоторых заемщиков иногда вызывает трудности. В соглашении между заемщиком и банком период долговых взаимоотношений указывается в формате «с/от и до». Расшифровка в виде дополнительного написания количества месяцев или лет применяется редко. Рассчитать продолжительность займа все же достаточно просто без применения календаря.
Для этого достаточно ознакомиться с графиком платежей. В нем детально расписаны суммы ежемесячных погашений ипотеки. Количество плановых платежей определяет срок кредита в месяцах.
Нюанс по ставке
Процентная ставка в договоре ипотечного займа должна соответствовать озвученной сотрудником банка перед заключением соглашения. Также стоит учитывать – она не определяет итоговый уровень переплаты. Данный показатель основывается на полной стоимости кредита (ПСК) или эффективной процентной ставке. Может применяться одно из двух названий.
Оба параметра, и ставка и ПСК, указываются в документах по ипотечной сделке. Это зачастую вызывает недоумение у заемщиков. Поэтому предварительно важно ознакомиться с понятием ПСК. Также важно уточнить из чего она формируется по оформляемой программе.
Предмет ипотеки
Необходимо детально ознакомиться со всем описанием недвижимости. В частности:
- Адрес регистрации;
- Оценочная стоимость на момент приобретения;
- Сумма, уплаченная заемщиком за жилье в виде первоначального взноса;
- Объем заемных средств, перечисленных банком.
Важно соответствие каждой детали. В том числе процентном соотношении затраченных средств заемщиком и кредитором для покупки недвижимости. Неверность любого нюанса может спровоцировать признание договора ипотеки недействительным.
Исполнение обязательств
В ипотечных соглашениях указываются обязательства заемщика по:
- Страхованию;
- Своевременному внесению платежей;
- Оформлению права собственности или подтверждению расхода заемных средств;
- Дополнительные обязанности клиента.
За невыполнение каждого из этих обязательств предусматриваются штрафные санкции. Либо за исполнение условия могут быть применены льготы. Все это условия прописывается в договорах. С ними важно быть ознакомленным. Как минимум по двум причинам. Во-первых, исключается ряд возможных конфликтных ситуаций. Во-вторых, исполнение условий позволяет сэкономить средства.
Страхование
Страхование предмета ипотеки может требоваться банком в обязательном порядке. Это разрешено статьей 31 профильного ипотечного Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года. Практически всегда кредиторы используют эту возможность. Выдача займа происходит только после предоставления договора о приобретении страховки залога.
Необходимость дальнейшего ежегодного оформления данной дополнительной услуги также прописывается в договоре между банком и заемщиком. Здесь важно быть осведомленным о штрафах за невыполнение этого условия.
Личное страхование и титульное не могут быть обязательными. Их наличие зачастую позволяет уменьшить уровень процентной ставки. В большинстве случаев заемщики приобретают эти услуги перед оформлением ипотеки. Поэтому важно уточнить в договоре два момента. Во-первых, наличие факта изменения ставки при отсутствии новых договоров страховки по истечению срока действия текущих. Во-вторых, размер увеличения процента за нарушение данного условия.
Своевременное внесение платежей
За нарушение графика оплаты в ипотечном займе могут наступить все идентичные последствия, которые происходят в потребительском кредитовании. С двумя важными отличиями. Во-первых, банк может через суд изъять и реализовать ипотечную недвижимость. Во-вторых, применяются другие ограничения по штрафам и пеням.
Размер неустойки банк устанавливает самостоятельно, но в пределах, регламентируемых статьей 9.1 Федерального закона № 102-ФЗ. Может применяться два варианта. В обоих, пени накладываются исключительно на просроченную задолженность. К долгу, который еще должен быть погашен их применять нельзя. Начисляется за фактический срок существования просрочки. То есть с момента возникновения до дня погашения.
Первый вариант – при дальнейшем начислении процентов за пользование заемными средствами. В таком случае штраф составит не более уровня ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (ЦБ РФ) на момент заключения договора. Второй – при условии отсутствия факта дальнейшего начисления ставки на непогашенную задолженность. Пеня в таком случае не может превышать 0,06% от суммы просрочки в день.
Оформление права собственности или подтверждения целевого использования займа
Эти нюансы зачастую снижают ставку. Применяются по профильным программам. Например, банк устанавливает чуть больший процент по ипотеке на участие в долевом строительстве. Данная комиссия действует до момента ввода здания в эксплуатацию, и оформления права собственности заемщиком.
После предоставления соответствующего свидетельства в банк, клиенту снижается ставка. Причем заемщику выделяется определенный период для выполнения процедуры после сдачи объекта застройщиком.
Случай с подтверждением целевого использования средств может распространяться на займы под залог имеющейся недвижимости. Банк также снижает ставку после предоставления документах о соответствующем направлении кредитных денег.
Дополнительные обязанности
Банк может предусматривать санкции к заемщикам за невыполнение определенных действий в процессе обслуживания долга. Причем вариантов таких дополнительных обязанностей может быть много. Наиболее распространены 3.
- Необходимость ежегодного подтверждения уровня платежеспособности. То есть каждый год необходимо предоставлять справку о доходах.
Это требуется кредитным организациям для подтверждения своей состоятельности перед ЦБ РФ. В частности, формирования реальных рисков по своим активам и создании под них соответствующих резервов.
- Условия использования залоговой недвижимости и предоставления доступа для контроля.
Практически ни один банк не позволит физическому лицу оформить ипотеку для дальнейшей сдачи приобретенной жилплощади в аренду. Для таких целей существует кредитование юридических лиц и коммерческой недвижимости.
В основном позволяется применять ипотечное жилье физлицам только для личного проживания. За нарушение будут предусмотрены определенные санкции. Также для контроля выполнения этих требований заемщик обязан предоставлять доступ сотруднику банка на территорию жилплощади. Зачастую раз в год. Параллельно производится фото фиксация.
- Актуализация персональных данных.
Заемщику выделяется определенный срок для предоставления изменившейся личной информации в банк. Например, смена паспорта по причине его утери или кражи, изменение фамилии в связи с бракосочетанием, переход на другое место работы или получение статуса безработного и т.д. и т.п. Зачастую перечень необходимых для срочной актуализации персональных данных заранее сообщается заемщику.
