Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна. Существует три направления выполнения процедуры реализации. Зачастую выбор наиболее подходящей зависит от приоритетов покупателя. Либо его финансовых возможностей.

Общий нюанс цены недвижимости

Продажа ипотечной квартиры по рыночной стоимости практически невозможна. Независимо от выбранного варианта реализации. От покупателя для проведения сделки в любом случае требуются дополнительные действия. Также для него присутствую риски. Это все влияет на итоговую стоимость недвижимости. Зачастую ценник на ипотечные квартиры снижается на 20-30% по отношению к рынку.

Учитывая данный нюанс, прибегать к реализации залоговой недвижимости рекомендуется в случае финансовых сложностей заемщика. Для предотвращения начисления неустойки, ухудшения кредитной истории и возбуждения исполнительного производства с арестом имущества. При ухудшении материального состояния клиента банки чаще соглашаются на продажу ипотечной квартиры. Особенно при документальном подтверждение финансовой нестабильности.

Вариант 1 – с посредничеством банка-кредитора

Выполняется в пять основных этапов:

1. Заемщик обращается в банк с изъявлением желания продать ипотечную квартиру.

• Составляется заявление. При наличии установленного образца, его бланк предоставляется в отделении кредитора. В случае отсутствия – обращение пишется в свободной форме.
• Обязательно указывается причина принятого решения продать залоговую недвижимость. Если она связана со значительным ухудшением финансового положения, стоит дополнить обращение копиями подтверждающих документов. Например, трудовой книжкой с отметкой об увольнении, справкой о присвоении инвалидности и т.п.
• Если заемщик и залогодатель не являются одним лицом, обращение должно производиться совместно. Также, при наличии созаемщиков и поручителей, требуется их присутствие в процессе написании заявления.
• Стоит понимать – банк имеет право согласиться на предложение клиента. Это не является его обязанностью. То есть кредитор может отказаться продавать ипотечную квартиру. Причем без объяснения причины.

2. Поиск покупателя.

Данную процедуру зачастую выполняет сам заемщик. Либо на себя эти функции берет банк. Естественно, по предварительному документально зафиксированному согласованию с клиентом. В таком случае реализация производится через профильные торги залогового имущества. Каждый из этих способов предусматривает собственные преимущества.

• Самостоятельный поиск покупателя позволяет продать квартиру немного дороже. Для банка важно не получение прибыли, а полностью закрыть задолженность. Также коммерческой структуре требуется погасить собственные затраты на поиск покупателя.
• Возложение функций поиска нового владельца квартиры на банк экономит время и силы клиента. Он контактирует с покупателем исключительно в процессе сделки купли-продажи.

3. Составление предварительного договора трехсторонней сделки.

Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. Третьей стороной, контролирующей выполнение обязательств каждого участника, является банк. Договор заверяется нотариально.

4. Внесение средств покупателем на специально открытый банковский инструмент.

Банк подготавливает площадку для финансовых расчетов. Таковой может служить сейфовая ячейка или специализированно открытый счет. Зачастую применяется открытие двух инструментов.

Например, при использовании счетов.  На первый покупатель вносит средства, необходимые для полной выплаты задолженности. На второй – разницу, между долгом и ценой квартиры, которую должен получить продавец.

5. Передача права собственности.

Убедившись в достаточности сумм, банк предоставляет необходимые документы для снятия обременения с квартиры. В редких случаях, выполняет все действия в Росреестре самостоятельно.

В зависимости от типа недвижимости заключается сделка о смене собственника. Для вторичного рынка применяется договор купли-продажи. В случае недостроенного объекта – договор уступки права требования по договору долевого строительства.

6. Завершение сделки.

В банк предоставляются документы о смене собственника. Кредитор списывает положенные ему средства. Либо вскрывает отведенную ему ячейку. Эти деньги направляются на полное досрочное погашение займа. Со второго счета или ячейки средства выдаются продавцу недвижимости. Сделка проведена.

Преимущества

• Максимальная безопасность сделки для всех ее участников.

Продавец уверен в соответствии выполнения всех необходимых действий. То есть закрытии кредита и получении разницы в виде прибыли после отчуждения недвижимости. Покупателю гарантирована сохранение его средств до момента оформления права собственности на жилье. Все это благодаря контролю за обращением денег на профильных счетах или в ячейках.

• Наибольшие шансы найти покупателя недвижимости, в сравнении с другими способами. В частности, из-за безопасности, и расчета наличными.

Недостатки

• Достаточно сложная процедура. Требует участия практически в каждом действии всех участников сделки.
• Наличие комиссий. Оплату за нотариальное заверение предварительного договора банк на себя брать не будет. Также, в зависимости от договоренности, придется понести дополнительные расходы за аренду сейфовых ячеек. Либо открытие и обслуживание счетов. Зачастую эти расходы возлагаются на продавца.

Вариант 2 – «доверительный»

Принцип заключается в досрочном погашении ипотеки. С участием денежных средств покупателя. Для проведения операции заемщик составляет заявление в банке о необходимости полного досрочного закрытия долга. Ему сообщается необходимая для этого сумма.

Покупатель недвижимости перечисляет ее в банк. Предварительно между заемщиком и будущим владельцем ипотечной квартиры заключается нестандартный договор об обязательствах, либо оформляется расписка. С нотариальным заверением.

После полного погашения кредита продавец производит действия по снятию обременения недвижимости. Заключается договор купли-продажи. В этот же момент разница между ценой квартиры уплачивается продавцу. В заключении регистрируется в Росреестре новый владелец недвижимости.

Важный нюанс

Эта схема имеет большую вероятность мошенничества. Как для покупателя, так и продавца.

• После внесения средств на досрочное погашение долга продавец может попросту исчезнуть. Например, продав квартиру другому человеку после снятия обременения.
• Покупатель может отказаться оплачивать остаток средств после заключения договора купли-продажи. Квартира будет реализована за цену, равную задолженности по ипотеке.

Даже заключенные нотариально договора и расписки могут не помочь. В таких случаях с ними потребуется обращаться в суд. Исход судебного разбирательства в пользу потерпевшего также не гарантирован.

В связи с этим подобного рода сделки советуется проводить исключительно с гражданами, с которыми установлены долгосрочные доверительные взаимоотношения. Например, близкие родственники. В других случаях, фактически, купля-продажа ипотечной недвижимости по данной схеме является «лотереей».

Преимущества

• Простота операции. Необходимые действия ограничиваются стандартным досрочным погашением долга, снятием обременения и продажей недвижимости.
• Максимальная выгода. Отсутствуют какие-либо дополнительные комиссии. В частности, за перечисление денег или аренду банковской ячейки.

Недостаток

Максимальные риски мошенничества. Как со стороны продавца, так и покупателя.

Вариант 3 – переоформление долгового обязательства

Наиболее простой способ для продавца недвижимости. Достаточно обратиться в банк с покупателем и заявить о желании смены должника. Второе действие, требуемое от действующего заемщика – участие в сделке по переходу права собственности, и получение документов об отсутствии долгового обязательства. Все действия по перезаключению договоров, снятию обременения и т.п. банк выполняет самостоятельно.

Требования

Для этой процедуры необходимо соответствие сразу нескольких нюансов:

1. Согласие банка на смену заемщика. Достаточно редко кредиторы идут на это. Зачастую только в экстренных случаях и при значительных финансовых проблемах действующего должника.
2. Наличие желания покупателя приобрести продаваемую квартиру именно в кредит, а не за счет налички.
3. Соответствие предлагаемых банком условий ипотечного кредитования покупателю. Зачастую условия займа остаются неизменными. В частности, ставка, срок, схема погашения и т.п.
4. Соответствие покупателя требованиям банка. Например, по возрасту, месту регистрации, трудовому стажу и т.п. В обязательном порядке необходим стабильный официальный источник дохода и положительная кредитная история покупателя.

Преимущество

Максимальная простота оформления сделки. Продавцу практически ничего не приходиться делать. Все выполняет банк с привлечением покупателя.

Недостатки

• Сложность поиска покупателя. Необходимо, чтобы все вышеуказанные требования для проведения сделки были выполнены одновременно. Отсутствие хотя бы одного приводит к автоматической невозможности использования схемы.
• Реализация производится по цене, равной остатку задолженности. Разница может применяться, но выплачивается покупателем отдельно. Так сказать, «под честное слово». В данной схеме банк просто меняет должника в сделке. Никаких дополнительных счетов или ячеек не открывает.