Выгодно ли в 2018 году рефинансировать ипотеку
Основная цель рефинансирования – привлечение качественных и надежных заемщиков из других банков. Для этого применяется предоставление более выгодных условий долгового обязательства. Соответственно, клиент может получить выгоду от проведения подобной сделки. Хотя, как и любой другой кредитный продукт, рассматриваемая услуга требует детального индивидуального расчета. Поэтому мы решили проанализировать, стоит ли рефинансировать ипотеку, учитывая предложения 2018 года, и будет ли это выгодно.
Входящие данные - статистика ипотечного рынка кредитования
Варианты с возникновением финансовых сложностей, когда перекредитование требуется для уменьшения ежемесячного платежа, рассматриваться не будут. В подобных случаях рефинансирование практически всегда выгодно. Главная цель – недопущение просрочки со всеми вытекающими негативными последствиями. Если расходы на обслуживание долга удается уменьшить до комфортного объема, то услугу стоит применять в любом случае. Даже, если это приводит к увеличению итоговой переплаты.
Для расчета используются среднерыночные статистические данные Центрального банка Российской Федерации об ипотечных жилищных кредитах. В частности, за:
- Апрель 2009 года. В этом месяце применялся наибольший процент по новым договорам за весь срок мониторинга рынка ЦБ РФ – с начала 2009 года, и по сегодняшний день.
- Январь 2013 года. Ровно 5 лет до крайней имеющейся статистики, которая будет использоваться для расчета текущих условий.
- Февраль 2015 года. Ставка по ипотечным кредитам достигла максимального значения в период кризиса 2014-2015 гг.
- Январь 2018 года. Текущие крайние данные ЦБ РФ.
Непосредственно к долговым обязательствам применяются следующие идентичные условия:
- Оплата – аннуитетеная (равные платежи).
- Погашение выполняется с четким соблюдением графика. То есть без применения частичного досрочного погашения.
- Страхование предмета залога, а также самого должника не включается в расходы. Эти услуги необходимо приобретать по большинству ипотечных кредитов. Соответственно, клиент в любом случае будет нести данные затраты. Хоть перекредитуется, хоть нет.
- Рефинансирование выполняется на срок, который соответствует остатку действия текущего долгового обязательства. Это позволит более точно определить разницу в получаемой выгоде.
| Месяц, за который применяются статистические данные | Срок оформляемых долговых обязательств, месяцев |
Сумма оформляемых долговых обязательств, рублей |
Процентная ставка, % годовых |
|---|---|---|---|
| Апрель 2009 года |
195 |
1 118 975 |
14,88 |
| Январь 2013 года | 180 | 1 532 817 | 12,83 |
| Февраль 2015 года | 175 | 1 618 831 | 14,71 |
| Январь 2018 года | 191 | 1 900 023 | 9,85 |
Расчет выгоды рефинансирования ипотеки в 2018 году
Пример 1
С апреля 2009 по январь 2018 года внесено 104 платежа. При дальнейшем погашении долга с теми же условиями, за оставшиеся 91 месяц, переплата составила бы 569 123 рубля. Остаток задолженности – 829 417 рублей. В случае с перекредитованием данной суммы под 9,85%, и построением нового графика на 91 платеж, переплата достигнет 351 227 рублей.
Итоговая выгода от рефинансирования в данном случае 217 896 рублей. Если говорить относительно изначальной переплаты, то перекредитование сокращает оставшиеся затраты должника на 38,3%. Так же значительно уменьшается платеж. Если продолжать погашать долг на тех же условиях, то он остается около 15 255 рублей. После рефинансирования сокращается до уровня приблизительно в 12 974 рубля.
Пример 2
С января 2013 года внесено 60 платежей. Остаток переплаты, при соблюдении графика, и тех же условиях займа, составит ориентировочно 1 024 516 рублей. Рефинансируется задолженность в сумме 1 296 119 рублей. После применения к ней новой ставки в 9,85%, и нового графика на 120 месяцев, переплата уменьшается до 589 976 рублей.
Соответственно, выгода перекредитования в денежном эквиваленте достигает 434 540 рублей. Если говорить о сравнении с изначальной переплатой, то она сокращается на 42,4%. Как и в предыдущем примере, уменьшается долговая нагрузка. До рефинансирования необходимо было вносить ежемесячно около 19 223 рублей. После – приблизительно 13 454 рубля.
Пример 3
С февраля 2015 года закрыто 34 платежа. Остаток долга составляет 1 507 056 рублей. Если бы погашение выполнялось на тех же условиях, то расходы за будущий 141 платеж достигли бы 1 667 404 рубля. После рефинансирования ипотеки по текущим условиям, и выстраиванию нового графика на оставшуюся продолжительность долгового обязательства, переплата сократилась до уровня 1 042 235 рублей.
Таким образом, итоговая выгода за счет перекредитования – 464 821 рубль. Если рассматривать в процентном эквиваленте, относительно изначальной переплаты – 30,8%. Ежемесячные платежи, естественно уменьшаются. Если по изначальному займу они составляют 22 514 рублей, то после применения рассматриваемой услуги достигают 18 080 рублей.
Государственное субсидирование
В процесс расчета не включалась программа государственного субсидирования ипотечных кредитов, которая начала действовать с 1 января 2018 года. В соответствии с Постановлением Правительства № 1711 от 30.12.2017 года гражданам может быть предоставлена скидка на займы с целевым назначением – приобретение недвижимости. Применяется она так же к рефинансируемым долговым обязательствам. Условия госпрограммы следующие:
- Использовать ее могут граждане, у которых с 01.01.2018 года по 31.12.2022 года родился второй или третий ребенок в семье.
- Заемщику, оформившему или рефинансировавшему ипотеку по данной программе, потребуется оплачивать комиссию за пользование заемными средствами в размере 6% годовых. Разницу между установленной ставкой банком и этим значением выплачивает государство.
- Скидка действует в течение первых трех лет после подписания договора, если она обусловлена рождением второго ребенка. Либо пяти лет, при рождении третьего.
- Использование программы допускается исключительно к жилым помещениям от застройщика. То есть к новостройкам.
Учитывая выгоду, указанную в примерах при перекредитовании по рыночным условиям, такая скидка еще больше сократит итоговую переплату. Хотя брать ее во внимание для большого количества граждан на текущий момент не приходится. Ведь два ограничения, в виде возможности применения к новостройкам и необходимости рождения как минимум второго ребенка, значительно сужают клиентский сегмент. Учитывать ее можно будет в дальнейшем анализе. Например, с 2019 года. Когда произойдет популяризация программы.
Вывод
Как показывают примеры, рефинансирование ипотеки в 2018 году в большинстве случаев выгодно. Основной фактор, способствующий этому – значительное уменьшение уровня процентной ставки. Наблюдалась подобная тенденция с середины 2015 года. Соответственно, при отсутствии фактов досрочного погашения, перекредитование целевых займов, оформленных в кризисный период 2015 года, будет практически всегда выгодным. Тем более, что погашенная часть основного долга составляет незначительную сумму.
В то же время не стоит забывать о необходимости индивидуального детального расчета. Финансовая экономия может зависеть от огромного количества факторов. Начиная с основных, например, разницы процентных ставок, остатка основного долга, расходов на оформление сделки и т.п. Заканчивая второстепенными, но не менее значимыми. Например, затрачиваемых сил и времени на перекредитование, разницы в комфорте предоставления услуг и консультации между двумя банками и т.п. То есть каждый случай индивидуален, и требует проведения персонализированной оценки всех «за» и «против» рефинансирования ипотеки.