Ипотека в России и за рубежом – сравнение полной стоимости в 2018 году
В текущем 2018 году российский ипотечный рынок активно развивается. Причем по всем направлениям. Начиная от количества и объема предоставленных займов, заканчивая их доступностью. Например, согласно крайней отчетности ЦБ РФ, датируемой 1 марта 2018 года, средневзвешенная процентная ставка по данным типам кредитов достигла 9,75% годовых. Соответственно, ровно за три года она снизилась на 4,96% годовых (на 1 марта 2015 – 14,71% годовых).
Такое уменьшение можно считать грандиозным. Ведь стоимость ипотечного займа для россиян стала на треть меньше. Всего за 36 месяцев. Поэтому мы решили сравнить предложения российских банков по данному типу долговых обязательств с программами иностранных кредитных организаций. Тем более достаточно часто общественные деятели и простые граждане любят говорить о дорогой ипотеке в России по отношению к условиям в других странах.
Содержание:
Входные данные
Для сравнения доступности ипотечных займов основным показателем была взята полная стоимость кредита (ПСК). Этот параметр наиболее точно отображает итоговую переплату. В процессе мониторинга были отобраны по 5 разных банков из каждой страны. Кредитные организации взяты в случайном порядке. Без внимания на развитость филиальной сети, объема активов и т.п.
Для оценки применялись условия кредитных организаций из шести государств. Понятно, что самой Российской Федерации. Двух стран Евросоюза – Французской Республики и Республики Польша. Двух государств постсоветского пространства – Украины и Казахстана. Отдельно взяты коммерческие структуры из Соединенных Штатов Америки. Дополнительно, для более объективного анализа и итога, был принят во внимание такой показатель, как ключевая ставка каждого из Центральных банков.
Отдельно важно учитывать, что ипотечное кредитование предусматривает возможность приобретения разной недвижимости. Соответственно, вывести единый уровень переплаты даже для отдельно взятого банка невозможно. Поэтому принимались во внимание общедоступные программы. Например, на приобретение нового жилья или вторички, но без льготных предложений. Например, в качестве первого жилого помещения, для военных, семей с детьми и т.п. Также, в рамках этого условия, использовался максимально выгодный уровень ПСК, так как любой потребитель будет обращать внимание именно на такое предложение.
Условия ипотечного кредитования в России
Уровень ключевой ставки в Российской Федерации на текущий момент составляет 7,25%. Важно отметить, что в последнее время она сохраняет тенденцию по снижению своего размера. Планомерно, начиная с 17%, установленных 16 декабря 2014 года, она уменьшилась на 9,75%.
| № п/п |
Банк | Наиболее выгодный уровень ПСК |
|---|---|---|
| 1 |
Запсибкомбанк |
9,503 |
| 2 | Банк Санкт-Петербург | 9,6 |
| 3 | Банк Российский Капитал | 9,7 |
| 4 | Азиатско-Тихоокеанский Банк | 9,945 |
| 5 | Банк Возрождение | 10,66 |
Средний размер ПСК по взятым для расчета банкам составляет 9,8816% годовых. Этот показатель незначительно больше, применяемого в качестве среднераннего в отчетности ЦБ РФ. Такая ситуация связана с двумя основными нюансами. Во-первых, не учтены крупнейшие кредитные организации России. Они могут позволить себе применять немного меньшую переплату по долговым обязательствам, из-за меньшей стоимости фондирования.
Во-вторых, не принимаются во внимание профильные программы ипотечных займов. Например, для молодой семьи со вторым или третьим ребенком, родившемся после 1 января 2018 года, а также для военных. По этим предложениям ставки, и, как следствие, уровень переплаты, меньше, чем по стандартным условиям кредитования.
Условия ипотечного кредитования в США
Ключевая ставка в Америке на текущий момент составляет 1,75%. Правильное ее название - federal funds rate. Или процентная ставка Федеральной резервной системы (ФРС), регулирующей банковский сектор США. Рассматриваемый параметр, в сравнении с Российским, располагает обратной тенденцией. Так, первое повышение, начиная с продолжительной устойчивости (с 2008 года) на уровне 0,25%, было отмечено 16 декабря 2015 года. Тогда ее размер достиг 0,5%. Соответственно, за два года и три месяца ключевая ставка увеличилась на 1,25%, или в 5 раз.
| № п/п |
Банк | Наиболее выгодный уровень ПСК |
|---|---|---|
| 1 | TD Bank US Holding Company |
4,44 |
| 2 | Bank of America |
4,45 |
| 3 | U.S. Bancorp |
4,47 |
| 4 | Ally Financial Inc. | 4,47 |
| 5 | Fifth Third Bank |
10,66 |
Средний размер ПСК по принятым во внимание банкам США составляет 4,508% годовых. Для расчета использовались предложения с фиксированной ставкой. Хотя ипотека с плавающей в Америке достаточно популярна. Например, во всех вышеуказанных коммерческих структурах доступны как одни программы, так и другие. Клиент сам вправе выбирать наиболее подходящие для него условия.
Отдельно стоит выделить, что в США достаточно большое количество профильных программ кредитования. Например, для ветеранов, семей, приобретающих первую недвижимость, использующих энергосберегающее оборудование и т.д. Эти предложения позволяют получить значительную экономию на переплате. В то же время они являются целевыми и в анализ не включаются.
Условия ипотечного кредитования во Франции
Ключевая ставка Французской Республики – 0,00%. Она удерживает такую позицию еще с марта 2016 года. Тогда ее размер был снижен с 0,5% до текущего. Изменений за последние два года больше не происходило.
| № п/п |
Банк | Наиболее выгодный уровень ПСК |
|---|---|---|
| 1 | HSBC |
1,81 |
| 2 | Credit Coopératif |
2,18 |
| 3 | BNP Paribas |
2,51 |
| 4 | Le Crédit Lyonnais | 2,52 |
| 5 | Credit Agricole |
3,37 |
Средний размер ПСК взятых для анализа французских банков – 2,478% годовых. Забегая наперед, можно выделить, что предложения банков в этой стране самые выгодные. Немалой популярностью пользуются не только программы с фиксированной ставкой, но и с плавающей. Так же, как и в США. Принцип применения переплаты – ключевая ставка, плюс маржа коммерческой структуры.
Важно выделить наличие беспроцентного ипотечного кредита во Франции. Он предоставляется гражданам, приобретающим свое первое жилье в жизни. Единственные затраты клиента – оплата страховки, предусмотренной профильной программой. Оформление этой дополнительной услуги является обязательным практически во всех банках рассматриваемых стран.
Условия ипотечного кредитования в Польше
Ключевая ставка в Республике Польша составляет 1,5%. Она применяется с начала марта 2015 года. Стоит отметить, что еще в октябре 2014 года она составляла 2,5%. Таким образом в два заседания, которые состоялись в указанные месяцы, она была снижена на 1%. Каждый раз по 0,5%.
| № п/п |
Банк | Наиболее выгодный уровень ПСК |
|---|---|---|
| 1 | PKO Bank Polski |
4,43 |
| 2 | Bank Millennium |
4,59 |
| 3 | Bank Zachodni WBK |
4,66 |
| 4 | ING Bank Śląski | 4,79 |
| 5 | Pekao Bank |
5,04 |
Сразу стоит выделить, что в Польше отсутствуют программы с фиксированной ставкой. Применяются исключительно с плавающей. Поэтому в анализ были включены только такие предложения по ипотечному кредитованию. Их средний размер ПСК находится на уровне 4,702% годовых.
Если рассмотреть более детально условия, то ставка фиксируется на первые 2-3 года действия договора займа. Далее она может быть изменена. Естественно, если основной показатель в виде ключевой ставки будет повышен или уменьшен. Новый параметр переплаты применяется на весь следующий год. То есть каждый месяц или квартал его не будут менять.
При покупке первого жилья, как и в другой стране Евросоюза, принятой во внимание в процессе анализа, польские банки предлагают льготные условия. Со ставкой в 0% годовых. При оформлении потребуется оплатить только дополнительные расходы на страховку. Таким образом уровень ПСК по подобным программам уменьшается до уровня в 0,5-0,52% годовых.
Условия ипотечного кредитования в Украине
Ключевая ставка, установленная Национальным банком Украины (НБУ) на текущий момент составляет 17%. Применяемое название – учетная ставка. Если рассматривать ее тенденцию, то за последние четыре года она кардинально изменялась и в большую, и в меньшую сторону. Например, в 2014 год ставка вошла с показателем 6,5%. В апреле 2015 достигла уровня в 30%. До сентября 2017 планомерно снижалась, и установилась на 12,5%. С того момента, и по сегодняшний день планомерно увеличивается.
| № п/п |
Банк | Наиболее выгодный уровень ПСК |
|---|---|---|
| 1 | ПриватБанк |
17,9 |
| 2 | Укргазбанк |
18,9 |
| 3 | Кредобанк |
19,0 |
| 4 | Ощадбанк | 19,99 |
| 5 | VS Bank |
23,0 |
Ипотечное кредитование предлагается единичными украинскими банками. Из-за этого в таблице, помимо вариантов с фиксированной ставкой, присутствует один с плавающей. Он как раз и предусматривает наибольшую переплату. Среднестатистический показатель ПСК по всем принятым во внимание предложениям – 19,758% годовых.
Малое количество программ по ипотечному кредитованию достаточно просто объясняется. Причем двумя наиболее явными причинами. Первая – нестабильная экономическая ситуация в стране. Ипотека оформляется в среднем на 10-15 лет. Отсутствие уверенности в завтрашнем дне, и достаточности дохода, отталкивает желание заключать договор такого долгового обязательства.
Вторая – высокий уровень процентной ставки. Итоговая переплата, если погасить долг в соответствии с графиком, например, в течение 10 лет, позволяет приобрести три идентичных недвижимости. Одна за счет предоставленных заемных средств. И две – по сумме итоговой переплаты. Это, естественно, так же отталкивает граждан от оформления ипотеки.
Сам факт такой ситуации провоцирует значительное снижение спроса. Соответственно, по всем стандартам экономики, сокращается и количество предложений. Причем ипотеку выдают фактически только крупные организации. Например, три из пяти представленных банка являются государственными. Это недавно национализированный ПриватБанк, Укргазбанк и Ощадбанк.
Условия ипотечного кредитования в Казахстане
В Республике Казахстан на текущий момент ставка рефинансирования составляет 9,25%. В течение последнего года она планомерно уменьшается. Причем перед этим был значительный скачек – на заседании 1 апреля 2017 года ставка повышена с 5,5% до 11%.
| № п/п |
Банк | Наиболее выгодный уровень ПСК |
|---|---|---|
| 1 | Банк ЦентрКредит |
15,9 |
| 2 | Казкоммерцбанк |
16,3 |
| 3 | АТФБанк |
17,4 |
| 4 | Народный Банк Казахстана |
18,9 |
| 5 | Цеснабанк |
24,4 |
Средний размер ПСК по ипотечным кредитам в Казахстане, на основе принятых во внимание предложений, составляет 18,58% годовых. Все программы с фиксированной ставкой. Информация о каких-либо льготных займах для отдельных категорий граждан, позволяющие сгладить негативное впечатление от полученных данных, не было найдено. Так же, как и в случае с Украиной.
Сравнение процентов по ипотеке в России и других странах
Для наглядности, и более простой оценки всей описанной информации, мы решили вывести среднестатистические показатели в единую диаграмму.
Самые выгодные предложения у банков Франции. Условия для граждан США и Польши можно назвать практически идентичными. Разница между переплатами составляет около 0,2% годовых. Даже в разрезе невысокого уровня используемых процентных ставок, это отличие незначительно. Тем более такое отличие можно наблюдать и в рамках одного государства между двумя коммерческими структурами.
Приобретение недвижимости в долг в России обойдется в итоге практически в два раза дороже, чем в двух рядом стоящих в рейтинге странах. Хотя, стоит учитывать указанную в самом начале материала тенденцию - ПСК по ипотечным займам в Российской Федерации достаточно быстро снижается.
Если же сравнивать услуги отечественных банков с программами кредитных организаций из стран СНГ, то они, если можно так сказать, являются невероятно выгодными. Ведь приближенная переплата к 20% годовых в России применяется по более рисковым продуктам. В частности, нецелевым займам. В случае оформления крупной суммы в долг для покупки жилья, что предусмотрено ипотекой, под такую процентную ставку, долговое обязательство действительно становится настоящей кабалой.
Отдельно стоит отметить отсутствие прямой зависимости ключевой ставки и переплаты по рассматриваемому займу. Так, например, в Казахстане Национальный банк устанавливает ставку немного меньшую, чем ЦБ РФ. В то же время кредитные организации предоставляют деньги в долг в два раза дороже. Соответственно, можно сделать вывод, что дополнительно принятый параметр играет свою роль на рынке ипотечного кредитования, но единственным и основным назвать его достаточно сложно.
Российская ипотека действительно дороже, чем в странах ЕС или в США. В то же время она значительно дешевле в сравнении с банковскими предложениями государств, входящих в СНГ. Поэтому оценивать стоимость данного продукта все же стоит не на основе параллелей с другими государствами, а отталкиваясь от текущих реалий в самой стране.
Ведь ипотечное кредитование значительно отличается от других типов займов. Так, например, в сравнении с кредитами наличными, оно зависит и от состояния рынка недвижимости. Отсутствие спроса на покупку жилья автоматически уменьшает количество предложений. Следствие – меньшая конкуренция, и возможность повышения процентной ставки. В случае увеличения спроса на жилые квадраты будет обратная последовательность.
Поэтому сказать, что ипотечные займы в России невероятно дорогие, невозможно. Их стоимость соответствует нынешним реалиям, а также положению всех влияющих на них нюансов микро и макроэкономики. Для регулирования переплаты есть дополнительный финансовый инструмент в виде рефинансирования. Стоит отметить, что он популярен и в других странах. Так, практически в каждом из принятых во внимания банков США и ЕС присутствует такая программа. Поэтому оформлять ипотеку стоит тогда, когда это необходимо, а не ожидать уменьшение ее цены. Дальше можно корректировать итоговую переплату дополнительными инструментами.