Какая ипотека выгоднее в 2018 году – на новостройку или вторичную недвижимость

Что лучше - вторичка или новостройка в ипотеку в 2018 году

Для многих граждан ипотечный кредит – это единственный вариант получить свое жилье здесь и сейчас, а не копить десятилетиями. В такой ситуации остается единственный выбор – оформлять займ на вторичку или новостройку. Мы решили проанализировать – что будет более выгодно в финансовом плане. Естественно, сопоставляя не только итоговую переплату, но и изменение цен на рынке недвижимости.

Входящие данные по ипотечному кредитованию и рынку недвижимости

В процесс определения выгоды не будут включаться преимущества и недостатки непосредственно жилых помещений. Например, возможность переезда во вторичную квартиру сразу после ее покупки. Либо отсутствие необходимости капитального ремонта стен и пола в новостройке. Все внимание уделяется непосредственно долговым обязательствам и изменению цен на рынке недвижимости.

Для расчета используются данные Центрального банка Российской Федерации (ЦБ РФ), Федеральной службы государственной статистики (Росстат), а также Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК - ДОМ.РФ).

Применяемые параметры по ипотечным кредитам

Для текущего 2018 года используются официальные статистические данные за прошедшие 12 месяцев. Как показывает практика, при отсутствии значительных факторов, резких скачков не происходит.

  • 1 859 718 рублей - среднерыночная сумма целевого займа за 2017 год;
  • 188 месяцев – его среднерыночная продолжительность;
  • Процентные ставки, предлагаемые по программам АИЖК:
    1. Первичный рынок – 9,0% годовых;
    2. Вторичный – 9,25% годовых.
  • Наиболее популярная схема погашения – аннуитетеная (равные платежи);
  • Выплата производится четко в соответствии с графиком;
  • Затраты на оформление недвижимости в собственность, а также страховки по кредиту не учитываются – они практически идентичны для обоих случаев.

Цены на рынке недвижимости

Основные данные - за прошедший 2017 год. Также во внимание применяется информация пяти, десяти и пятнадцатилетней давности. Чтобы была возможность проанализировать динамику стоимости жилья. Она будет охватывать оба кризиса – 2008 и 2014-2015 гг. Данные взяты по типовым квартирам. То есть среднего качества. Как для новостроек, так и вторички.

Среднерыночная стоимость недвижимости на конец указанного периода
Период Стоимость 1 квадратного метра в новостройке, рублей
Стоимость 1 квадратного метра на вторичке, рублей
2002 год
11 443
11 254
2007 год 40 971 44 630
2012 год 49 872 51 279
2017 год 56 609 48 159

Сразу стоит отметить, что поведение стоимости недвижимости на каждом рынке отличается. Если новостройки располагают тенденцией к постоянному подорожанию, то цены вторички – волнообразны. Причем резкие скачки просматриваются в период с 2008 по 2012 гг. Практически каждые 12 месяцев стоимость значительно уменьшалась и увеличивалась относительно предыдущего периода. В частности, показатели по вторичке в данный период следующие:

  • 2008 год – 53 752 рублей;
  • 2009 год – 48 940 рублей;
  • 2010 год – 56 762 рублей;
  • 2011 год – 44 002 рублей;
  • 2012 год – 51 279 рублей.

В последние три года цены на вторичную недвижимость планомерно уменьшаются. Поэтому краткосрочные прогнозы, при использовании разницы 2012 и 2017 гг, будут достаточно объективными. Долгосрочные – располагают большими вероятными погрешностями.

Сравнение итоговой переплаты по ипотеке

Даже без предварительных расчетов можно утверждать, что по данному параметру будет более выгоден займ на новостройку. Он располагает меньшим уровнем процентной ставки. Разница - 0,25% годовых. В то же время для объективности, и получения финансовых показателей производится расчет:

  • Итоговая переплата по ипотеке на новостройку - 1 615 382 рублей;
  • По займу на вторичную недвижимость - 1 668 165 рублей.

Первое долговое обязательство обойдется заемщику на 52 783 рубля дешевле. Или на 3,16% меньше, чем второе. Если рассматривать в процентном эквиваленте. Учитывая среднюю продолжительность договора в 15 лет, сказать, что какой-то из этих кредитов значительно выгоднее достаточно сложно. Поэтому стоит перейти к следующему этапу оценки.

Изменение цен на рынке недвижимости

Для определения возможной дальнейшей стоимости каждого из типов квартир, предварительно стоит рассчитать потери или прибыль от самого факта покупки новостройки. Ведь фактически она становиться вторичкой после ее оформления в право собственности физлицом и сдачи в эксплуатацию. Соответственно, в дальнейшем применяется стоимость такой недвижимости, а не от застройщика.

  • В 2002 году – цена уменьшается на 1,65%;
  • В 2007 году – увеличивается на 8,93%;
  • В 2012 году – вновь повышается, но меньше – на 2,82%;
  • В прошедшем 2017 году – снижается на 14,93%.

Среднестатистический показатель за последние 15 лет – новостройка, после ее приобретения физическим лицом и сдачей в эксплуатацию, фактически перейдя в статус вторички, теряет в стоимости 1 квадратного метра 4,83%.

Расчет на краткосрочную перспективу – 5 лет

Учитывая показатели прошедших 60 месяцев, потери в цене составят 6,1%. Таким образом, принимая во внимание среднестатистическую разницу изменения стоимости жилья после сдачи в эксплуатацию, снижения в денежном эквиваленте будут следующими:

  • Вторичка подешевеет на 113 443 рубля;
  • Новостройка - на 197 787 рублей.

Расчет применяется исключительно к заемным средствам, так как итоговая цель анализа – определить более выгодный вид ипотечного кредита, а не движение жилищного рынка в целом. Таким образом, в краткосрочной перспективе выгоднее покупать вторичную квартиру. Она потеряет на 84 345 рублей меньше, чем новостройка. Или на 42,64% меньше. Это окупает даже переплату за весь срок действия долгового обязательства, который применяется на период в более чем 15 лет.

Расчет на среднесрочную перспективу – 10 лет

В этом случае, принимая во внимание тот же период, но прошедший, цена наоборот увеличиться – на 7,91%. Таким образом возможные будущие изменения в стоимости следующие:

  • Новостройка подорожает на 50 175 рублей;
  • Вторичка – на 147 104 рубля.

В данном случае выгода еще большая от покупки вторичной квартиры, чем при краткосрочной перспективе. Новостройка принесет владельцу на 96 929 рублей меньше. Либо, в процентном эквиваленте – на 65,9% меньше.

Расчет на долгосрочную перспективу – 15 лет

Здесь происходит колоссальное увеличение стоимости – на 327,93%. В первую очередь это обусловлено двумя значительными девальвациями национальной валюты в 2008 и 2014-2015 гг. Хотя все же разницу в возможной перспективе стоит рассчитать.

  • Новостройка подорожает на 5 804 013 рублей.
  • Вторичка увеличит стоимость на 6 098 573 рубля.

Достаточно большая на первый взгляд разница в 294 560 рублей, в процентном выражении не такая значительная. Она составляет всего 4,83%. Так же стоит учитывать, что подобные девальвации предсказать фактически невозможно. То есть изменения цен могут быть в разы меньшими.


Итог


  • По пункту переплаты новостройка выгоднее, чем вторичка. Тем более есть возможность оформить займ по государственной программе, и получить скидку на первые три или пять лет по процентной ставке. Снизив ее до 6% годовых.
  • По возможному изменению стоимости жилья – выгоднее вторичка. Новостройкой, согласно среднестатистическим показателям, теряет свою стоимость после его сдачи в эксплуатацию и оформления права собственности физическим лицом.

В то же время, если рассмотреть более детально полученную разницу по итоговой переплате, и возможному изменению стоимости, отличие между рассматриваемыми вариантами ипотечного займа будет незначительным. Поэтому выбор все же стоит основывать на предпочтениях непосредственно к жилью. Лишь по этому параметру определяться – оформлять ипотеку на новостройку, либо подавать заявку на вторичку. Финансовая разница в разрезе сумм, применяемых в ипотечном кредитовании, практически незаметна.